【專家拆解樓市：樓市拐點(diǎn)趨近 金融風(fēng)險(xiǎn)仍需動(dòng)態(tài)觀察】

tianya1923

樓市調(diào)控破局

上海證券報(bào)：萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]近期在部分區(qū)域或?qū)Σ糠謽潜P下調(diào)房?jī)r(jià)，樓市似有較為明顯的下行跡象，這是否意味著樓市拐點(diǎn)的來臨？房?jī)r(jià)下行是否會(huì)增大中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著落的風(fēng)險(xiǎn)？

陳國(guó)強(qiáng)：如果說之前不同的市場(chǎng)主體對(duì)未來的市場(chǎng)走勢(shì)還存在比較大的分歧，那么現(xiàn)在盤整的僵局已經(jīng)打破了。對(duì)于開發(fā)商來說，不存在是否降價(jià)的問題，而是如何降，降多少。這一輪調(diào)控需要考慮政策周期的問題，如果外部的因素不發(fā)生大的變化，調(diào)控的基本政策、目標(biāo)仍然會(huì)延續(xù)，但是調(diào)控的力度、手段上不排除有調(diào)整，有松動(dòng)。

與之前的歷次調(diào)控相比，本輪調(diào)控有一個(gè)很重要的差別就是其主動(dòng)性。本輪調(diào)控是希望解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中的一些深層次問題，讓行業(yè)能夠走上一個(gè)比較健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。到目前為止，本輪調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的風(fēng)險(xiǎn)還是在可控范圍之內(nèi)。

劉煜輝：目前中國(guó)房?jī)r(jià)下行的動(dòng)力跟2008年一樣，來自開發(fā)商去存貨。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類的A股144家上市房企，截至今年三季度存貨總量已達(dá)1.22萬億，同比大漲41.86%。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程是在連續(xù)5個(gè)季度內(nèi)完成，但本輪去庫存過程一直比較緩慢，已經(jīng)持續(xù)8個(gè)季度，直到最近才有加快的跡象。

個(gè)中緣由是大量資金從商業(yè)銀行“脫媒”，通過各種金融創(chuàng)新工具從表外和灰色金融渠道為樓市供血。開發(fā)商能接受30%以上的借貸利息，在于手上有大量的資產(chǎn)儲(chǔ)備(土地)，他們堅(jiān)信地方政府日子比之更難過，一旦貨幣再次松動(dòng)，這些資產(chǎn)會(huì)以20%-30%幅度升值，從而消化掉利息成本的上漲。但如果此次中央容忍經(jīng)濟(jì)減速的決心比想象中要堅(jiān)決，失望的情緒慢慢會(huì)主導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過這種壓房企去存貨的套路，決定了房?jī)r(jià)的降幅以企業(yè)回籠資金的狀況而定，不具備持續(xù)的動(dòng)量。因?yàn)橹袊?guó)的金融杠桿是建立在開發(fā)商和地方政府上，而不在家庭。所以中國(guó)樓價(jià)降價(jià)的壓力主要集中在新盤，是新盤引導(dǎo)二手房，期間新盤和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象非常普遍。

目前看，中國(guó)房地產(chǎn)的金融杠桿比我原來預(yù)期的要高，從各方面信息來看，有不少生產(chǎn)和物流環(huán)節(jié)的企業(yè)資金變相進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)下行的加速，部分企業(yè)去杠桿的可能性大幅上升，這可能加大中國(guó)樓市第一階段下跌的幅度。

中國(guó)樓市的歷史拐點(diǎn)是否來臨要看支撐中國(guó)樓價(jià)的土地財(cái)政邏輯基礎(chǔ)是否會(huì)發(fā)生改變，從而引致中國(guó)的貨幣條件歸于嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)橹袊?guó)的貨幣擴(kuò)張機(jī)制獨(dú)特，財(cái)政決定貨幣，即各種政府的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張是貨幣創(chuàng)生的主體。

王劍輝：判斷這個(gè)行業(yè)景氣趨勢(shì)較為及時(shí)可靠的依據(jù)是投資變化。觀察04年以來的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速常常存在顯著差距；當(dāng)房地產(chǎn)投資增速高于城鎮(zhèn)固定投資時(shí)，就是該行業(yè)高度景氣乃至出現(xiàn)泡沫的階段，反之，就是行業(yè)走向調(diào)整甚至低迷的階段。自去年6月以來，房地產(chǎn)投資增幅由37%逐步回落至32.3%，與城鎮(zhèn)投資增速的差距由11.5個(gè)百分點(diǎn)降低至7.4個(gè)百分點(diǎn)，雖有調(diào)整趨勢(shì)，但未形成調(diào)整局面；當(dāng)兩者差距消失直至房地產(chǎn)投資增速持續(xù)低于城鎮(zhèn)投資時(shí)，行業(yè)的拐點(diǎn)才真正到來。

房地產(chǎn)的確在經(jīng)濟(jì)生活中占有重要地位，09年其增加值貢獻(xiàn)占比達(dá)到12.3%，甚至高于金融保險(xiǎn)業(yè)。這種局面并不正常，也不可持續(xù)，降低該行業(yè)的比重，提升其他服務(wù)業(yè)地位是結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容。當(dāng)前的調(diào)整不僅有利于本行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，更有利于整體經(jīng)濟(jì)的健康成長(zhǎng)。

周景彤：經(jīng)過近兩年的政策調(diào)控尤其是今年的“三限”(限購、限貸、限外)政策，我國(guó)樓市終于迎來了久違的調(diào)整。目前，我國(guó)樓市已從前期的“量跌價(jià)滯”向“量?jī)r(jià)齊跌”轉(zhuǎn)變，“價(jià)跌”可以從100個(gè)大中城市房?jī)r(jià)9月、10月連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)得到印證。如果說樓市“拐點(diǎn)”就是指“量?jī)r(jià)齊跌”的話，那么可以說，我國(guó)樓市“拐點(diǎn)”正在來臨。

盡管樓市“拐點(diǎn)”正在來臨，但說這個(gè)“拐點(diǎn)”會(huì)帶來樓市乃至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“硬著陸”還為時(shí)尚早。一是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫不僅存在，而且在部分地區(qū)還相當(dāng)嚴(yán)重。樓市的適度調(diào)整，有利于擠壓市場(chǎng)泡沫、有利于防范房地產(chǎn)行業(yè)自身乃至金融和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)實(shí)業(yè)投資，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。二是盡管樓市調(diào)整可能會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)投資的放緩，但政府加大保障房建設(shè)，在很大程度上能彌補(bǔ)由市場(chǎng)開發(fā)放緩造成的空缺。