【專家拆解樓市：樓市拐點趨近 金融風險仍需動態(tài)觀察】

tianya1923

樓市調(diào)控破局

上海證券報：萬科[簡介 最新動態(tài)]近期在部分區(qū)域或?qū)Σ糠謽潜P下調(diào)房價，樓市似有較為明顯的下行跡象，這是否意味著樓市拐點的來臨？房價下行是否會增大中國經(jīng)濟硬著落的風險？

陳國強：如果說之前不同的市場主體對未來的市場走勢還存在比較大的分歧，那么現(xiàn)在盤整的僵局已經(jīng)打破了。對于開發(fā)商來說，不存在是否降價的問題，而是如何降，降多少。這一輪調(diào)控需要考慮政策周期的問題，如果外部的因素不發(fā)生大的變化，調(diào)控的基本政策、目標仍然會延續(xù)，但是調(diào)控的力度、手段上不排除有調(diào)整，有松動。

與之前的歷次調(diào)控相比，本輪調(diào)控有一個很重要的差別就是其主動性。本輪調(diào)控是希望解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的一些深層次問題，讓行業(yè)能夠走上一個比較健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。到目前為止，本輪調(diào)控對宏觀經(jīng)濟影響的風險還是在可控范圍之內(nèi)。

劉煜輝：目前中國房價下行的動力跟2008年一樣，來自開發(fā)商去存貨。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，按照申萬一級行業(yè)分類的A股144家上市房企，截至今年三季度存貨總量已達1.22萬億，同比大漲41.86%。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程是在連續(xù)5個季度內(nèi)完成，但本輪去庫存過程一直比較緩慢，已經(jīng)持續(xù)8個季度，直到最近才有加快的跡象。

個中緣由是大量資金從商業(yè)銀行“脫媒”，通過各種金融創(chuàng)新工具從表外和灰色金融渠道為樓市供血。開發(fā)商能接受30%以上的借貸利息，在于手上有大量的資產(chǎn)儲備(土地)，他們堅信地方政府日子比之更難過，一旦貨幣再次松動，這些資產(chǎn)會以20%-30%幅度升值，從而消化掉利息成本的上漲。但如果此次中央容忍經(jīng)濟減速的決心比想象中要堅決，失望的情緒慢慢會主導地產(chǎn)市場。

不過這種壓房企去存貨的套路，決定了房價的降幅以企業(yè)回籠資金的狀況而定，不具備持續(xù)的動量。因為中國的金融杠桿是建立在開發(fā)商和地方政府上，而不在家庭。所以中國樓價降價的壓力主要集中在新盤，是新盤引導二手房，期間新盤和二手房價格倒掛現(xiàn)象非常普遍。

目前看，中國房地產(chǎn)的金融杠桿比我原來預期的要高，從各方面信息來看，有不少生產(chǎn)和物流環(huán)節(jié)的企業(yè)資金變相進入了這個市場。隨著經(jīng)濟下行的加速，部分企業(yè)去杠桿的可能性大幅上升，這可能加大中國樓市第一階段下跌的幅度。

中國樓市的歷史拐點是否來臨要看支撐中國樓價的土地財政邏輯基礎是否會發(fā)生改變，從而引致中國的貨幣條件歸于嚴謹，因為中國的貨幣擴張機制獨特，財政決定貨幣，即各種政府的經(jīng)濟活動擴張是貨幣創(chuàng)生的主體。

王劍輝：判斷這個行業(yè)景氣趨勢較為及時可靠的依據(jù)是投資變化。觀察04年以來的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速常常存在顯著差距；當房地產(chǎn)投資增速高于城鎮(zhèn)固定投資時，就是該行業(yè)高度景氣乃至出現(xiàn)泡沫的階段，反之，就是行業(yè)走向調(diào)整甚至低迷的階段。自去年6月以來，房地產(chǎn)投資增幅由37%逐步回落至32.3%，與城鎮(zhèn)投資增速的差距由11.5個百分點降低至7.4個百分點，雖有調(diào)整趨勢，但未形成調(diào)整局面；當兩者差距消失直至房地產(chǎn)投資增速持續(xù)低于城鎮(zhèn)投資時，行業(yè)的拐點才真正到來。

房地產(chǎn)的確在經(jīng)濟生活中占有重要地位，09年其增加值貢獻占比達到12.3%，甚至高于金融保險業(yè)。這種局面并不正常，也不可持續(xù)，降低該行業(yè)的比重，提升其他服務業(yè)地位是結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容。當前的調(diào)整不僅有利于本行業(yè)的長期發(fā)展，更有利于整體經(jīng)濟的健康成長。

周景彤：經(jīng)過近兩年的政策調(diào)控尤其是今年的“三限”(限購、限貸、限外)政策，我國樓市終于迎來了久違的調(diào)整。目前，我國樓市已從前期的“量跌價滯”向“量價齊跌”轉(zhuǎn)變，“價跌”可以從100個大中城市房價9月、10月連續(xù)兩個月環(huán)比負增長得到印證。如果說樓市“拐點”就是指“量價齊跌”的話，那么可以說，我國樓市“拐點”正在來臨。

盡管樓市“拐點”正在來臨，但說這個“拐點”會帶來樓市乃至整個中國經(jīng)濟的“硬著陸”還為時尚早。一是我國房地產(chǎn)泡沫不僅存在，而且在部分地區(qū)還相當嚴重。樓市的適度調(diào)整，有利于擠壓市場泡沫、有利于防范房地產(chǎn)行業(yè)自身乃至金融和整個經(jīng)濟的風險，有利于促進實業(yè)投資，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。二是盡管樓市調(diào)整可能會帶來商業(yè)地產(chǎn)投資的放緩，但政府加大保障房建設，在很大程度上能彌補由市場開發(fā)放緩造成的空缺。