觸目驚心！炒房團(tuán)是怎么在短期內(nèi)把三線城市房價(jià)炒高兩三倍的！

小魚

文 / 戴小河 中國證券報(bào)

房子是用來住的，不是用來炒的。

但暴利之下，資本趨之若鶩。很多城市，炒房團(tuán)翻云覆雨，通過一系列手法，將房價(jià)炒高，然后迅速卷錢而走?？蓱z的其實(shí)當(dāng)?shù)匕傩?，爆炒掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個(gè)青年家庭一生的財(cái)務(wù)支出，更讓人熱衷于投機(jī)，而不是發(fā)展實(shí)業(yè)。

這種風(fēng)氣帶動(dòng)之下，有人說，1979年深圳特區(qū)成立，無數(shù)人失眠，想著如何去大干一場；2017年雄安新區(qū)成立，無數(shù)人又失眠了，想著怎么去炒一套房。這何嘗不是時(shí)代的悲哀。

但房子是怎么爆炒的呢？記者就記錄了漳州這個(gè)活生生的例子，看了讓人觸目驚心。

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記者手記

如果不是這幾天的采訪親耳所聞、親眼所見，我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業(yè)模式。

下個(gè)月，我的采訪對象魏廣華就要離開漳州了，尋找下一個(gè)獵物。在他的“團(tuán)隊(duì)”進(jìn)駐福建漳州的9個(gè)月里，這里的房價(jià)高歌猛進(jìn)，他帶來的2000萬現(xiàn)金，也只花出去了1000多萬，現(xiàn)在卡里一共躺了接近5000萬現(xiàn)金?！俺捶恳氖菈驕?zhǔn)夠快夠狠，無異于刀口舔血，狠賺一把就要離場，尋找下一城?！焙茈y想象，作為樓市炒家中的新兵，魏廣華的撈金速度竟如此之快。

下面，是記者再現(xiàn)的三個(gè)城市的炒樓故事。在一輪輪的房價(jià)上漲中，有的人暴富了，更多人的未來被房子裹挾，艱難前行。

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1.漳州“坐莊”風(fēng)云

漳州地處閩南金三角，東臨臺(tái)灣，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程。這里月月瓜果應(yīng)市，四季和風(fēng)拂面，是休養(yǎng)生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花，也將漳州的名氣播撒到全國各地，而最近半年來，其“如雷貫耳”的方式，卻是漲幅位列全國前列的房價(jià)。

“9個(gè)月時(shí)間，均價(jià)漲2倍，個(gè)別樓盤超過3倍。”在這閩南人極為重視的清明節(jié)，泉州人魏廣華缺卻“舍不得”回家祭拜先人，他“竊”以為自己為漳州房價(jià)的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻(xiàn)”。

來到漳州前，魏廣華是一家鞋廠老板，因近些年“實(shí)體難做”，加之2016年初廈門房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，他的幾個(gè)業(yè)余炒房的兄弟都收獲頗豐，魏廣華經(jīng)過縝密考察后，決定加入這支隊(duì)伍。于是，每人拿出2000萬資金，湊了接近2億元，殺到廈門島的后花園——僑鄉(xiāng)漳州。

“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場的方法，也被他們嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領(lǐng)域。雖然魏廣華只是個(gè)新兵，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產(chǎn)市場撈金。

“我以前做實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成日操心操肺勞神苦思，反而吃力不討好，但是房地產(chǎn)不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題，你就躺在家里賺錢了，這種四五線城市，前期政府不僅不會(huì)干預(yù)，反而非常歡迎房價(jià)上漲?！眲傞_辟新領(lǐng)域不到一年的魏廣華，講起“秘籍”已經(jīng)頭頭是道。

2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準(zhǔn)備“大干一場”時(shí)，市區(qū)房價(jià)均價(jià)每平米約為6000—8000元，短短9個(gè)月過去，新樓盤開盤價(jià)鮮有低于每平米1.5萬元的，個(gè)別湖景、江景、學(xué)區(qū)房，甚至在2.5—2.8萬元之間。

回想起這9個(gè)月的光景，魏廣華自稱“如入無人之境”?！?016年中，廈門島內(nèi)的均價(jià)已經(jīng)突破4萬元，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當(dāng)時(shí)我已聽聞?wù)闹菔袇^(qū)有兩片舊城拆遷，以及6個(gè)自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補(bǔ)償款，此刻拉升房價(jià)，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價(jià)低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點(diǎn)學(xué)區(qū)房和廈漳同城化的概念，是個(gè)很適合講故事的地方?！?/font>

到漳州安營扎寨后，魏廣華他們早已事先踩好點(diǎn)了，首先相中當(dāng)?shù)孛Ｕ闹輰?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房——冠城國際，彼時(shí)該小區(qū)均價(jià)約為1萬元。這是個(gè)典型的“學(xué)區(qū)房”二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套，介于60—80平米之間，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下“流通盤”，這就相當(dāng)于控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一“套路”屢試不爽，魏廣華其他9個(gè)兄弟在其他樓盤如法炮制，陸陸續(xù)續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元。這在當(dāng)時(shí)，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進(jìn)駐時(shí)，剛過去三個(gè)月，而漳州的房價(jià)已被在他們的刺激下，每平米漲了近2000塊錢。

“十個(gè)人要一口氣買下這些房子不是易事，難免樹大招風(fēng)。上數(shù)量級的投資，得從老家親朋好友那里借來身份證。但親朋好友畢竟有限，于是，他們就通過中介公司找農(nóng)民工買身份證，之后再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶，對收入證明也不會(huì)認(rèn)真核查。這樣做不僅悄無聲息，還能拿到貸款優(yōu)惠?！蔽簭V華說起如此“簡單又暴利的賺錢方式，感覺有點(diǎn)上癮”。

吃下市區(qū)三分之一的流通盤，僅是魏廣華的第一步驟。接下來，他們找到在當(dāng)?shù)?strong>有一定規(guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，開始一天一天地刷新手中房產(chǎn)的掛牌價(jià)格。

“只要我們手上的房源一起抬價(jià)，再散布房價(jià)即將大漲的消息，在售的房東也會(huì)跟風(fēng)抬價(jià)，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會(huì)擴(kuò)大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價(jià)，也可以直接刷新掛牌價(jià)。”魏廣華表示。

聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)后，就開始通過媒體、論壇、公眾號(hào)等途徑，為“廈漳同城化”、學(xué)區(qū)房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初，“廈門地鐵將修到漳州市區(qū)”的消息已傳遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已經(jīng)深入人心，成為市民們茶余飯后的談資，也成為房價(jià)瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及泉州、廈門等省內(nèi)土豪紛紛趕赴漳州掃樓，這個(gè)偏居福建東南一隅的四線農(nóng)業(yè)城市，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房價(jià)卻以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進(jìn)發(fā)。

2017年4月初，魏廣華在漳州賓館見到記者時(shí)，滿面春風(fēng)得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中，他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉(zhuǎn)手，當(dāng)時(shí)投出去的1.2億元，凈賺約2億元，已經(jīng)開始尋找下一個(gè)城市。

“這不到一年的房價(jià)漲勢，我看在眼里，感到心酸和氣憤。在這種風(fēng)氣的感染下，將來沒人愿意腳踏實(shí)地做實(shí)業(yè)。炒房團(tuán)掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個(gè)青年家庭一生的財(cái)務(wù)支出。一個(gè)炒房團(tuán)就能輕松卷走2億元，5個(gè)團(tuán)就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來后，拱手送給他們的?！闭闹莓?dāng)?shù)匾晃还賳T告訴記者。

2.基金經(jīng)理“結(jié)伙”赴貴陽

接通胡英杰的電話時(shí)，他的語氣輕快嘹亮，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望。因?yàn)椋齻€(gè)月來的調(diào)研總算塵埃落定，下一個(gè)目標(biāo)就是貴陽。

胡英杰，炒家，2015年“股災(zāi)”之前，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基金經(jīng)理。自股災(zāi)“敗光”之后，他的主營業(yè)務(wù)從炒股變更為炒樓。在深圳挖得“災(zāi)后重建”的第一桶金之后，他開始尋覓下一個(gè)獵物。

“相對于琢磨不透的股市，樓市風(fēng)險(xiǎn)更小，利潤更高，更易于把握。”胡英杰似乎已經(jīng)打通股市和樓市的任督二脈，“最核心的是運(yùn)用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，貴陽的樣子，我現(xiàn)在投個(gè)30萬塊錢，可能就可以把一個(gè)100萬的房產(chǎn)買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個(gè)時(shí)候的收益率一下就放大4倍。”

胡英杰不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，和他一起“不務(wù)正業(yè)”的小伙伴還有五個(gè)，每個(gè)人身上都有三五千萬現(xiàn)金。但是，他們對銀行貸款一直情有獨(dú)鐘。即使手上有足夠的資金，也不會(huì)一次性付清。首付款比例越低，杠桿效應(yīng)就越大，自有資金的回報(bào)率就越高。

“炒樓和炒股差不多，找準(zhǔn)有題材、有概念的樓盤，聯(lián)合坐莊吃下市面上的流通盤，而且要吃小戶型，這樣成本低，收益率高?！焙⒔苁?015年10月份正式“下海”的，他慶幸自己走入了“一片新天地”。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月15日開始，之后的181個(gè)交易日，A股市場共發(fā)生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是說，幾乎每10個(gè)交易日股民就要經(jīng)歷一次“股災(zāi)”。

正當(dāng)股民們對著A股走勢長吁短嘆，哀其不幸怒其不爭時(shí)，樓市已連創(chuàng)新高?！霸诖俗鲆粋€(gè)簡單的假設(shè)，如果有人在2015年1月份時(shí)在深圳購入一套價(jià)值300萬元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬元，收益高達(dá)690萬元。如果此人在1月4日時(shí)將用于購房的首付90萬元投資于股市，到如今能保本已算萬幸。”胡英杰表示。

那么， 胡英杰這回為什么會(huì)盯上貴陽呢？“這些年我一直在關(guān)注貴陽花果園小區(qū)，該小區(qū)被譽(yù)為中國第一神盤，是亞洲最大樓盤，占地1830萬平方米，計(jì)劃入住人口50萬人。

從今年1月初開始，胡英杰在花果園租下一套房，白天他有時(shí)到市內(nèi)各個(gè)中介門面串門，有時(shí)在家做功課，對比貴陽與全國其他省會(huì)城市的房價(jià)差距，并試圖尋找原因。但是，晚上9點(diǎn)過后，胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動(dòng)地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡單，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈，并認(rèn)真做好筆記。

經(jīng)過三個(gè)月的調(diào)研，胡英杰基本摸透了，花果園的入住率已經(jīng)達(dá)到80%。這個(gè)“神盤”的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標(biāo)。

“你知道嗎，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。”胡英杰說，按照他過去兩年在深圳積累的經(jīng)驗(yàn)，兩條地鐵線交匯處的房價(jià)漲得最快最兇。而從縱向時(shí)間上來看，貴陽近年的房價(jià)基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會(huì)城市的房價(jià)對比來看，貴陽與他們還差一截。

“4月中下旬住建部要公布全國70個(gè)主要城市的一季度房價(jià)走勢，貴陽肯定又墊底，這塊洼地一定會(huì)吸引游資進(jìn)來。貴陽市內(nèi)交通比較擁堵，也是國內(nèi)比較有名的賭城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計(jì)劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉(zhuǎn)手，也容易抬起價(jià)格。”胡英杰說。

3.G縣的賣地“生意”

G縣地處“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。當(dāng)?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務(wù)工，只有春節(jié)時(shí)，各地車牌會(huì)“云集”縣城，之后又冷冷清清。

2011年，江蘇“土豪”徐波來到此地經(jīng)營設(shè)廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點(diǎn)過后就一片漆黑。這一年，縣財(cái)政收入5億元。徐波屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y“圈”過來的大款，到此后不久，G縣領(lǐng)導(dǎo)與其漸漸熟絡(luò)起來。2011年下半年的一天，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波，跟他商議“干出一番事業(yè)”。

“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_發(fā)商過來，下一宗土地招拍掛的時(shí)候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財(cái)政會(huì)擇機(jī)返還給你們。樓盤開發(fā)后，縣里會(huì)配合你們把房價(jià)炒上去?！币皇澜?jīng)商的徐波當(dāng)機(jī)立斷，這是一個(gè)“雙贏”的項(xiàng)目，他很快就從江蘇老家招來5個(gè)鐵哥們。

徐波回憶說，“那塊地拍賣那天，起拍價(jià)是70萬元，從早上8點(diǎn)開始，我們6個(gè)人坐在最后排。江西本地開發(fā)商每次兩千、三千地加價(jià)，一路拍到10點(diǎn)鐘，我們都快睡著了，才剛剛報(bào)到95萬元。眼看著離目標(biāo)價(jià)還很遠(yuǎn)，我們第一次舉牌，報(bào)出150萬的價(jià)碼，當(dāng)時(shí)所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時(shí)后，價(jià)格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點(diǎn)了，我們加快進(jìn)度，第二次舉牌報(bào)價(jià)230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。”

這塊地后來被規(guī)劃成G縣第一個(gè)人車分離地高端住宅項(xiàng)目，2014年開盤價(jià)是5500塊錢，在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價(jià)。

徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前，就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門來，答應(yīng)可以一次性買下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部優(yōu)惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價(jià)6000塊錢。

“這是個(gè)雙贏的交易，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的資金極其龐大，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難，嚴(yán)格時(shí)甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發(fā)商自己解決資金難題，所以財(cái)務(wù)成本相當(dāng)沉重，項(xiàng)目開發(fā)完成后，如果銷售過慢導(dǎo)致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會(huì)形成財(cái)務(wù)危機(jī)，更嚴(yán)重就是破產(chǎn)?！?/font>

徐波告訴記者，這時(shí)候有游資炒房團(tuán)找上門，就當(dāng)是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合，捂盤惜售，統(tǒng)一提價(jià)，一唱一和把房價(jià)抬起來。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作，設(shè)個(gè)分校，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價(jià)后，G縣又如法炮制出了兩個(gè)“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房價(jià)從3000塊錢漲到5000多塊錢。財(cái)政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。

“2016年我們的財(cái)政收入是13億元，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金?！盙縣財(cái)政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴記者，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開機(jī)生產(chǎn)，財(cái)政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財(cái)政不僅解了G縣的財(cái)政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補(bǔ)償款，他們在一夜之間暴富。

原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴記者，“如今新開的酒店，房間基本都配了一臺(tái)麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實(shí)在痛心?！?/font>