10年房?jī)r(jià)都沒(méi)漲

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　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在論壇上表示，你們可以做一個(gè)分析，這十年過(guò)程中我們貨幣漲了多少倍？五到六倍。房?jī)r(jià)是多少倍？五到六倍。換句話說(shuō)，房子一分錢(qián)沒(méi)有漲。因?yàn)樨泿刨H值了，按照購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)來(lái)講，應(yīng)該是沒(méi)有漲。 　　以下為任志強(qiáng)發(fā)言實(shí)錄：
　　房?jī)r(jià)漲不漲，他們說(shuō)了，我就不說(shuō)了。穩(wěn)定壓倒一切這句話哪來(lái)的呢？我不知道，但是我知道，希特勒展覽館上寫(xiě)了三條，其中第二條就是“穩(wěn)定壓倒一切”。希特勒的時(shí)候是非常強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定壓倒一切。大家認(rèn)為德國(guó)來(lái)的是馬克思的，就寫(xiě)上了，但是德國(guó)來(lái)的也可能是希特勒的。
　　房?jī)r(jià)漲不漲他們說(shuō)完了。你們可以做一個(gè)分析，這十年過(guò)程中我們貨幣漲了多少倍？五到六倍。房?jī)r(jià)是多少倍？五到六倍。換句話說(shuō)，房子一分錢(qián)沒(méi)有漲。因?yàn)樨泿刨H值了，按照購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)來(lái)講，應(yīng)該是沒(méi)有漲。從改革來(lái)看，我們貨幣漲了50多倍。
　　個(gè)人收入問(wèn)題我一會(huì)兒再說(shuō)。年初我參加一個(gè)數(shù)字中國(guó)的會(huì)議，會(huì)上大家都說(shuō)都是因?yàn)樗麄冞@些電子商務(wù)的人把房子弄高了，因?yàn)樗麄儊?lái)錢(qián)太容易了，敲敲手指頭就把錢(qián)賺了。這是我說(shuō)的貨幣問(wèn)題。
　　第二個(gè)是土地制度問(wèn)題，如果你們認(rèn)為私有化是不可能的，那就是農(nóng)民不能把土地變成錢(qián)，那還是一個(gè)壟斷性的土地，而且這種土地供應(yīng)一定是政府拿大頭，所以政府可以給你也可以不給你，那么房?jī)r(jià)可能還得漲。
　　第三，說(shuō)我們市政基礎(chǔ)設(shè)施和政府投入會(huì)不會(huì)加大？換句話說(shuō)，房子之所以貴，比如某地方的房子看著很偏，突然政府修路、修橋、修高鐵，把這個(gè)地方變成市中心了，這個(gè)地方中國(guó)政府也不會(huì)停下來(lái)，還會(huì)繼續(xù)做，房子為什么貴？貴在公共資源配置。所以，市中心地租價(jià)格是最高的，離市中心越遠(yuǎn)的價(jià)格越低，因?yàn)楣操Y源配置不一樣，比如學(xué)校、醫(yī)院、公共場(chǎng)所、酒店、購(gòu)物中心等等。所以，這些都導(dǎo)致在政府不斷投入和規(guī)劃增加投入的過(guò)程中，那個(gè)地方的房子一定價(jià)格越來(lái)越高。
　　這些都和我們沒(méi)有關(guān)系，大部分的因素都是外部因素決定的，大家說(shuō)房子漲一倍，收入漲一倍，我們還是買(mǎi)不起房子，這個(gè)對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)是非常錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。如果收入漲一倍，你住房可支付指數(shù)可以漲三到五倍，比如一個(gè)女孩子他一個(gè)月兩千塊錢(qián)，他用600塊錢(qián)化裝，但是他的工資變成四千塊錢(qián)，他會(huì)用1200塊錢(qián)化裝嗎？也就是800塊錢(qián)。我們?yōu)槭裁?？就是吃飯的時(shí)候一天吃三頓飯，工資收入增長(zhǎng)一倍以后還是吃三頓飯，如果飯菜質(zhì)量好了，這也不會(huì)翻番，所以有一個(gè)系數(shù)就是恩格爾指數(shù)，就是人們必須消費(fèi)的日常生活品會(huì)隨著收入增長(zhǎng)提高，但不會(huì)成倍增長(zhǎng)，換句話說(shuō)你買(mǎi)房子的空間就加大了，翻倍的時(shí)候不是翻一倍而是兩到三倍，不信你回家計(jì)一個(gè)帳。一萬(wàn)塊錢(qián)的人，拿三千塊錢(qián)過(guò)日常生活就過(guò)了，一千塊錢(qián)買(mǎi)其他的東西，他會(huì)拿出六千塊錢(qián)買(mǎi)房子，等到他兩萬(wàn)塊錢(qián)的時(shí)候，他會(huì)拿出一萬(wàn)六千塊錢(qián)買(mǎi)房子。所以，你收入如果倍增，你買(mǎi)房的能力就加強(qiáng)了?？赡芎芏嗳擞X(jué)得不幸福，不幸福的原因就是你總想買(mǎi)天安門(mén)的房子，總覺(jué)得我買(mǎi)天安門(mén)房子的錢(qián)不夠。剛才微博說(shuō)有的人買(mǎi)不起房子，有的人有幾十套房子，他沒(méi)有那幾十套房子，你還是買(mǎi)不起。有人說(shuō)我有一萬(wàn)塊錢(qián)收入，我在北京買(mǎi)不起房子怎么辦？你為什么不到賣(mài)三四千塊錢(qián)房子的地方去投資呢？股票你就投資，股票就是爛紙，你都投資，你為什么不買(mǎi)房子投資呢？董藩（微博）教授說(shuō)的，如果沒(méi)有投資，也許你永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)財(cái)，工資收入已經(jīng)變成讓位于財(cái)產(chǎn)性收入的了，這就是你說(shuō)的意思。
　　明年房地產(chǎn)的供應(yīng)不會(huì)很好，明年供應(yīng)量不會(huì)增加，今年住宅新開(kāi)工是負(fù)的11%，保障性住房是負(fù)的，700萬(wàn)變成500萬(wàn)，投資能變成正的嗎？我覺(jué)得今年如果15-18%的投資增長(zhǎng)，明年就是13%左右，還是下滑。供給方下降的情況下，如果需求不下降會(huì)導(dǎo)致什么？你們自己找答案吧。
　　提問(wèn)：
　　我想問(wèn)一下任總，您認(rèn)為城鎮(zhèn)化建設(shè)會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？
　　任志強(qiáng)：
　　可能不會(huì)影響很大，但是如果土地壟斷，應(yīng)該是叫做差別化，你們別把房地產(chǎn)認(rèn)為一定是城鎮(zhèn)化，這里面有一個(gè)巨大的錯(cuò)誤，我們城鎮(zhèn)化率超過(guò)30%，進(jìn)入70%這一段是高增長(zhǎng)階段，全世界都如此，過(guò)了70%就出現(xiàn)下滑。但是，中國(guó)的毛病在哪呢？它分為四個(gè)階段，第一個(gè)階段是農(nóng)村向城市集中，我們?cè)谧觥?992年以后農(nóng)民從土地解放了以后，鄧小平南巡以后大量進(jìn)入城市。第二個(gè)發(fā)展階段是中小城市向中大城市進(jìn)，小城市空了，大城市人多了，我們正在進(jìn)入第二個(gè)階段，這個(gè)階段還沒(méi)有結(jié)束。第三個(gè)階段應(yīng)該是什么？第三個(gè)階段應(yīng)該是市中心向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，比如向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，全世界都經(jīng)歷過(guò)這個(gè)過(guò)程。為什么？他的資源可以隨著財(cái)富向邊緣移動(dòng)的時(shí)候同時(shí)移動(dòng)。所以，德國(guó)一個(gè)30萬(wàn)人的小城鎮(zhèn)里面有最好的大學(xué)，我們就可以因?yàn)橐苿?dòng)把公共資源帶出去，特別是別墅。去過(guò)洛杉磯的人都知道，洛杉磯的人都知道是在淺山區(qū)建樓，不是平地，去過(guò)溫哥華的人都知道，最好的住宅在山上。而中國(guó)因?yàn)椴粶?zhǔn)蓋別墅，所以斷了。所以，很多人因?yàn)檗r(nóng)村土地是不能自由買(mǎi)賣(mài)的，所以也斷了，沒(méi)有辦法從市中心向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，等于我們第三個(gè)階段過(guò)不去了。所以，我們大部分像北京所有的淺山區(qū)幾乎沒(méi)有用，都浪費(fèi)了，而這些淺山區(qū)絕不是糧田，甚至不能種果樹(shù)，但是如果蓋別墅就可以，我們很多地方都很好，不讓建別墅，還有農(nóng)村土地的性質(zhì)，導(dǎo)致無(wú)法轉(zhuǎn)讓。這樣就無(wú)法實(shí)現(xiàn)圍繞中心城市形成的城市圈，德國(guó)柏林周邊沒(méi)有，因?yàn)檫^(guò)去是東柏林和西柏林，所以周邊沒(méi)有小城市，社會(huì)主義制度國(guó)家的一般都是這樣。但是，原來(lái)西德那部分，一個(gè)中心城市周邊一大堆小城市，中國(guó)現(xiàn)在唯一的問(wèn)題就在這里，他形成不了小城市群。如果我們的發(fā)展只能停留在第二階段的話，房?jī)r(jià)一定是持續(xù)暴漲。但是，如果能進(jìn)入第三和第四階段的話，未必。

老王

mb，十年了，老子的身高才真的沒(méi)長(zhǎng)！