10年房價都沒漲

土豆

　華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強在論壇上表示，你們可以做一個分析，這十年過程中我們貨幣漲了多少倍？五到六倍。房價是多少倍？五到六倍。換句話說，房子一分錢沒有漲。因為貨幣貶值了，按照購買力平價來講，應(yīng)該是沒有漲。 　　以下為任志強發(fā)言實錄：
　　房價漲不漲，他們說了，我就不說了。穩(wěn)定壓倒一切這句話哪來的呢？我不知道，但是我知道，希特勒展覽館上寫了三條，其中第二條就是“穩(wěn)定壓倒一切”。希特勒的時候是非常強調(diào)穩(wěn)定壓倒一切。大家認為德國來的是馬克思的，就寫上了，但是德國來的也可能是希特勒的。
　　房價漲不漲他們說完了。你們可以做一個分析，這十年過程中我們貨幣漲了多少倍？五到六倍。房價是多少倍？五到六倍。換句話說，房子一分錢沒有漲。因為貨幣貶值了，按照購買力平價來講，應(yīng)該是沒有漲。從改革來看，我們貨幣漲了50多倍。
　　個人收入問題我一會兒再說。年初我參加一個數(shù)字中國的會議，會上大家都說都是因為他們這些電子商務(wù)的人把房子弄高了，因為他們來錢太容易了，敲敲手指頭就把錢賺了。這是我說的貨幣問題。
　　第二個是土地制度問題，如果你們認為私有化是不可能的，那就是農(nóng)民不能把土地變成錢，那還是一個壟斷性的土地，而且這種土地供應(yīng)一定是政府拿大頭，所以政府可以給你也可以不給你，那么房價可能還得漲。
　　第三，說我們市政基礎(chǔ)設(shè)施和政府投入會不會加大？換句話說，房子之所以貴，比如某地方的房子看著很偏，突然政府修路、修橋、修高鐵，把這個地方變成市中心了，這個地方中國政府也不會停下來，還會繼續(xù)做，房子為什么貴？貴在公共資源配置。所以，市中心地租價格是最高的，離市中心越遠的價格越低，因為公共資源配置不一樣，比如學(xué)校、醫(yī)院、公共場所、酒店、購物中心等等。所以，這些都導(dǎo)致在政府不斷投入和規(guī)劃增加投入的過程中，那個地方的房子一定價格越來越高。
　　這些都和我們沒有關(guān)系，大部分的因素都是外部因素決定的，大家說房子漲一倍，收入漲一倍，我們還是買不起房子，這個對于年輕人來說是非常錯誤的觀點。如果收入漲一倍，你住房可支付指數(shù)可以漲三到五倍，比如一個女孩子他一個月兩千塊錢，他用600塊錢化裝，但是他的工資變成四千塊錢，他會用1200塊錢化裝嗎？也就是800塊錢。我們?yōu)槭裁?？就是吃飯的時候一天吃三頓飯，工資收入增長一倍以后還是吃三頓飯，如果飯菜質(zhì)量好了，這也不會翻番，所以有一個系數(shù)就是恩格爾指數(shù)，就是人們必須消費的日常生活品會隨著收入增長提高，但不會成倍增長，換句話說你買房子的空間就加大了，翻倍的時候不是翻一倍而是兩到三倍，不信你回家計一個帳。一萬塊錢的人，拿三千塊錢過日常生活就過了，一千塊錢買其他的東西，他會拿出六千塊錢買房子，等到他兩萬塊錢的時候，他會拿出一萬六千塊錢買房子。所以，你收入如果倍增，你買房的能力就加強了?？赡芎芏嗳擞X得不幸福，不幸福的原因就是你總想買天安門的房子，總覺得我買天安門房子的錢不夠。剛才微博說有的人買不起房子，有的人有幾十套房子，他沒有那幾十套房子，你還是買不起。有人說我有一萬塊錢收入，我在北京買不起房子怎么辦？你為什么不到賣三四千塊錢房子的地方去投資呢？股票你就投資，股票就是爛紙，你都投資，你為什么不買房子投資呢？董藩（微博）教授說的，如果沒有投資，也許你永遠不會發(fā)財，工資收入已經(jīng)變成讓位于財產(chǎn)性收入的了，這就是你說的意思。
　　明年房地產(chǎn)的供應(yīng)不會很好，明年供應(yīng)量不會增加，今年住宅新開工是負的11%，保障性住房是負的，700萬變成500萬，投資能變成正的嗎？我覺得今年如果15-18%的投資增長，明年就是13%左右，還是下滑。供給方下降的情況下，如果需求不下降會導(dǎo)致什么？你們自己找答案吧。
　　提問：
　　我想問一下任總，您認為城鎮(zhèn)化建設(shè)會不會推高房價？
　　任志強：
　　可能不會影響很大，但是如果土地壟斷，應(yīng)該是叫做差別化，你們別把房地產(chǎn)認為一定是城鎮(zhèn)化，這里面有一個巨大的錯誤，我們城鎮(zhèn)化率超過30%，進入70%這一段是高增長階段，全世界都如此，過了70%就出現(xiàn)下滑。但是，中國的毛病在哪呢？它分為四個階段，第一個階段是農(nóng)村向城市集中，我們在做。1992年以后農(nóng)民從土地解放了以后，鄧小平南巡以后大量進入城市。第二個發(fā)展階段是中小城市向中大城市進，小城市空了，大城市人多了，我們正在進入第二個階段，這個階段還沒有結(jié)束。第三個階段應(yīng)該是什么？第三個階段應(yīng)該是市中心向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，比如向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，全世界都經(jīng)歷過這個過程。為什么？他的資源可以隨著財富向邊緣移動的時候同時移動。所以，德國一個30萬人的小城鎮(zhèn)里面有最好的大學(xué)，我們就可以因為移動把公共資源帶出去，特別是別墅。去過洛杉磯的人都知道，洛杉磯的人都知道是在淺山區(qū)建樓，不是平地，去過溫哥華的人都知道，最好的住宅在山上。而中國因為不準蓋別墅，所以斷了。所以，很多人因為農(nóng)村土地是不能自由買賣的，所以也斷了，沒有辦法從市中心向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，等于我們第三個階段過不去了。所以，我們大部分像北京所有的淺山區(qū)幾乎沒有用，都浪費了，而這些淺山區(qū)絕不是糧田，甚至不能種果樹，但是如果蓋別墅就可以，我們很多地方都很好，不讓建別墅，還有農(nóng)村土地的性質(zhì)，導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)讓。這樣就無法實現(xiàn)圍繞中心城市形成的城市圈，德國柏林周邊沒有，因為過去是東柏林和西柏林，所以周邊沒有小城市，社會主義制度國家的一般都是這樣。但是，原來西德那部分，一個中心城市周邊一大堆小城市，中國現(xiàn)在唯一的問題就在這里，他形成不了小城市群。如果我們的發(fā)展只能停留在第二階段的話，房價一定是持續(xù)暴漲。但是，如果能進入第三和第四階段的話，未必。

老王

mb，十年了，老子的身高才真的沒長！