以聯(lián)建名義售小產(chǎn)權(quán)房 北京"北文園"園區(qū)變地產(chǎn)

軒軒媽

北京傳媒時尚文化產(chǎn)業(yè)園兩棟酒店以“聯(lián)合建設(shè)”名義招攬購房者，但是由于項目用地為農(nóng)村集體工業(yè)用地，無法辦理房產(chǎn)證，因此也被質(zhì)疑是在變相出售小產(chǎn)權(quán)房。
　　中新網(wǎng)3月11日電 兩棟“酒店”，使得北京傳媒時尚文化產(chǎn)業(yè)園(下稱“北文園”))引來了出售“小產(chǎn)權(quán)房”的質(zhì)疑。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道走訪發(fā)現(xiàn)，該項目用地性質(zhì)為農(nóng)村集體工業(yè)用地，其對外宣稱的“聯(lián)合建設(shè)”房屋根本無法辦理產(chǎn)權(quán)證。而國土部門相關(guān)工作人員在看到北文園的所謂“聯(lián)建合同”后則表示，該項目的行為就是在賣房，購房者如果購買這樣的房產(chǎn)，將無法得到法律的保障。

　　小產(chǎn)權(quán)換聯(lián)建酒店“馬甲”？
　　從網(wǎng)上搜索以及北文園自己的宣傳材料可以看到，這一項目被冠以“集成產(chǎn)業(yè)鏈 + 商務(wù)平臺 + 生活方式”的新傳媒生活方式，“打造國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，“ 媲美世貿(mào)天階、三里屯的國際時尚生活街區(qū)”，“為北京乃至國際的傳媒企業(yè)之間，提供相互合作、分享互惠、產(chǎn)業(yè)延展的共贏平臺?！钡茸盅?。
　　雖然地處北京市東五環(huán)外的朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)，但當筆者來到北文園時，還是看到了不少前來來咨詢的購房人。
　　“我們這里是今后將是非常好的產(chǎn)業(yè)園，雖然現(xiàn)在還沒有建好，但很多國企已經(jīng)提前預(yù)約，建成后都會入住?！?當筆者以購房人身份咨詢該項目時，工作人員極為熱情的接待了筆者。這名工作人員手中揮舞著激光筆，面對著沙盤侃侃而談，“華誼兄弟之前看上了我們現(xiàn)在所在 的售樓處，非常感興趣，但由于我們已經(jīng)另有他用了，所以沒給他們?！?br /> 　　“我們一共有1000多套房，現(xiàn)在就剩200套左右了，價格都是每平米10000多，而且不限購。銷售很火爆，要買得抓緊。之前有3種戶型，但 現(xiàn)在只省35.43平方米和32.93平方米2種了。如果覺得小，可以買2套連在一起的把墻打掉，這樣會大很多。”工作人員邊介紹邊把筆者領(lǐng)進了樣板間， “我們的房子都是精裝修，買了后只需要買電視、床等簡單的電器和家具就可以入住了?！?br /> 　　為了激起筆者的購買熱情，工作人員還提起了北文園的實際投資者，“如果買房，簽合同的是北花園置業(yè)有限公司，但實際投資者是天洋集團，京通快速旁的運河壹號，就是天洋集團建的?！?br /> 　　但隨后該工作人員拿出的合同卻并不是購房合同，而是一份《北京傳媒時尚文化產(chǎn)業(yè)園項目聯(lián)合投資建設(shè)合同》。合同中載明，“乙方(投資聯(lián)建人)自 愿參與本項目的聯(lián)合投資建設(shè)，與甲方成為本項目聯(lián)合投資建設(shè)者；甲方(北京北花園置業(yè)有限公司)同意本項目建成后，將一定面積的房屋分配給乙方使用，作為 乙方聯(lián)合投資建設(shè)的回報?！?br /> 　　合同中還載明，“……乙方不參與本項目建設(shè)及經(jīng)營，也不分享有甲方經(jīng)營分紅等權(quán)利，但負責投入聯(lián)建投資款，本項目建成后，乙方享有分得一定面積的房屋的權(quán)利。乙方無權(quán)對本項目的建設(shè)及經(jīng)營提出任何異議……乙方承諾適用本房屋的用途為：酒店……”
　　該合同明確規(guī)定，“乙方在本合同簽署前已被告知，本項目土地使用權(quán)性質(zhì)為農(nóng)村集體工業(yè)用地，甲方不能為乙方辦理本房屋使用權(quán)、所有權(quán)等權(quán)屬證，但乙方對本房屋享受使用權(quán)，乙方對此表示認可?！?br /> 　　對此，上述工作人員坦言，“我們項目拿的是劃撥地，沒有繳納土地出讓費用，跟村里合作，所以才會有這么低的價格。否則不可能有這樣的價格?！?br /> 　　筆者同時注意到，合同中載明的房屋交付日期為2014年12月31日。而據(jù)該項目工作人員介紹，這只是現(xiàn)在所售傳媒座的交房時間，而那些承載大企業(yè)、在沙盤上變現(xiàn)為獨棟建筑的工程，還要在這之后才能開工并完成。
　　到底是“投資”還是買房？
　　已經(jīng)在北文園買房的趙先生在采訪中表示，朋友告訴他，北文園毗鄰中國傳媒大學、外國語學院，占盡地利人和。因為國家重點扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，所 以，這片地將以時尚傳媒為主題，打造一個文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而他將參與投資修建一所酒店，一旦酒店建成，他可以擁有酒店的使用權(quán)，還可以委托物業(yè)經(jīng)營，未 來獲取酒店的經(jīng)營利潤。
　　而且朋友告訴趙先生該項目的投資額不大只有30多萬，酒店2014年交付，使用權(quán)到2058年。趙先生簡單計算了一下，在北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng) 附近，同樣地段的房價，大概是每平米3萬元左右，而投資酒店，月租金收入是3500元，一年就是4萬2千元，10年就能連本帶息一起收回。這樣算下來，不 但能夠擁有一套30多平米的房間，還能繼續(xù)獲得36年的房租收益。這筆買賣怎么看都劃算，絕對是物超所值。在朋友的帶動下，趙先生也爽快地掏了錢，以女兒 的名義簽了合同。
　　交過錢后，漸漸冷靜下來的趙先生仔細看開了合同?？催^后，如果是投資項目的話，為什么只享有“一定面積的房屋”，卻“不享有經(jīng)營分紅等權(quán)利”？如果這不是投資的話，為什么又把文件命名為：“聯(lián)合投資建設(shè)合同”呢？等問題接二連三的浮上了趙先生的心頭。
　　“我發(fā)現(xiàn)，盡管北花園置業(yè)公司按照商品房的形式興建并開始預(yù)售，但為了規(guī)避政策限制，房產(chǎn)將只以“酒店”的形式出現(xiàn)?！壁w先生說，“而房屋產(chǎn)權(quán) 的登記和轉(zhuǎn)讓，將由北花園置業(yè)成立專門的管理部門來操作。方法很簡單，如果購房人想要出售房產(chǎn)，可以在支付5000元管理費后，將其簽訂的合同上交，公司 將把合同乙方更改為新的購房人姓名，房價及其他條款一律不變。因為所有的產(chǎn)權(quán)登記和更改等操作都在公司內(nèi)部進行，所以，購房人不但不會受到限購政策的限 制，還避免了因為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的納稅問題?！?br /> 　　“不管是以什么形式出現(xiàn)，他們不但賣的是沒有建成的房，而且這房的建設(shè)用地也使得永遠不會有產(chǎn)權(quán)證?！壁w先生表示。
　　趙先生說，“作為該項目的執(zhí)行方，北京北花園置業(yè)有限公司似乎早已充分認識到這種行為的嚴重后果。因此，作為甲方，他們還特地在合同中做出了這 樣的約定，‘由于……無論何種原因的政府拆遷或政府機構(gòu)的禁止行為，造成任何一方無法履行全部或部分合同……本合同自動終止，且甲方不對乙方承擔任何責 任；乙方自行承擔投資風險，不得向甲方主張任何形式的補償或賠償?！?br /> 　　國土部門：小產(chǎn)權(quán)房得不到法律保護
　　隨后，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道咨詢了國土部門相關(guān)工作人員。該工作人員明確表示，從合同來看，北文園項目雖然是以“聯(lián)建”方式建設(shè)的“酒店”，但實際上就是在賣房。而且從用地性質(zhì)來看，還是屬于“小產(chǎn)權(quán)”。
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須滿足下列條件才能進行商品房預(yù)售。(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓 金，取得土地使用權(quán)書；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工 進度和竣工交付日期；(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
　　房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售 許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門，《建設(shè)工程施工許可證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》分別由國土資源部門 和房產(chǎn)管理部門核發(fā)。
　　上述國土部門工作人員同時表示，“小產(chǎn)權(quán)房最好不要購買，一來無法辦理產(chǎn)權(quán)證，其次如果遭遇拆除購房者將無法獲得任何賠償。這類房屋得不到法律保護，存在很大的風險。”【轉(zhuǎn)載中新網(wǎng)】