以聯(lián)建名義售小產(chǎn)權(quán)房 北京"北文園"園區(qū)變地產(chǎn)

軒軒媽

北京傳媒時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)園兩棟酒店以“聯(lián)合建設(shè)”名義招攬購(gòu)房者，但是由于項(xiàng)目用地為農(nóng)村集體工業(yè)用地，無(wú)法辦理房產(chǎn)證，因此也被質(zhì)疑是在變相出售小產(chǎn)權(quán)房。
　　中新網(wǎng)3月11日電 兩棟“酒店”，使得北京傳媒時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)園(下稱(chēng)“北文園”))引來(lái)了出售“小產(chǎn)權(quán)房”的質(zhì)疑。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為農(nóng)村集體工業(yè)用地，其對(duì)外宣稱(chēng)的“聯(lián)合建設(shè)”房屋根本無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。而國(guó)土部門(mén)相關(guān)工作人員在看到北文園的所謂“聯(lián)建合同”后則表示，該項(xiàng)目的行為就是在賣(mài)房，購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)這樣的房產(chǎn)，將無(wú)法得到法律的保障。

　　小產(chǎn)權(quán)換聯(lián)建酒店“馬甲”？
　　從網(wǎng)上搜索以及北文園自己的宣傳材料可以看到，這一項(xiàng)目被冠以“集成產(chǎn)業(yè)鏈 + 商務(wù)平臺(tái) + 生活方式”的新傳媒生活方式，“打造國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，“ 媲美世貿(mào)天階、三里屯的國(guó)際時(shí)尚生活街區(qū)”，“為北京乃至國(guó)際的傳媒企業(yè)之間，提供相互合作、分享互惠、產(chǎn)業(yè)延展的共贏平臺(tái)?！钡茸盅邸?br /> 　　雖然地處北京市東五環(huán)外的朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)，但當(dāng)筆者來(lái)到北文園時(shí)，還是看到了不少前來(lái)來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房人。
　　“我們這里是今后將是非常好的產(chǎn)業(yè)園，雖然現(xiàn)在還沒(méi)有建好，但很多國(guó)企已經(jīng)提前預(yù)約，建成后都會(huì)入住?！?當(dāng)筆者以購(gòu)房人身份咨詢(xún)?cè)擁?xiàng)目時(shí)，工作人員極為熱情的接待了筆者。這名工作人員手中揮舞著激光筆，面對(duì)著沙盤(pán)侃侃而談，“華誼兄弟之前看上了我們現(xiàn)在所在 的售樓處，非常感興趣，但由于我們已經(jīng)另有他用了，所以沒(méi)給他們。”
　　“我們一共有1000多套房，現(xiàn)在就剩200套左右了，價(jià)格都是每平米10000多，而且不限購(gòu)。銷(xiāo)售很火爆，要買(mǎi)得抓緊。之前有3種戶(hù)型，但 現(xiàn)在只省35.43平方米和32.93平方米2種了。如果覺(jué)得小，可以買(mǎi)2套連在一起的把墻打掉，這樣會(huì)大很多?！惫ぷ魅藛T邊介紹邊把筆者領(lǐng)進(jìn)了樣板間， “我們的房子都是精裝修，買(mǎi)了后只需要買(mǎi)電視、床等簡(jiǎn)單的電器和家具就可以入住了?！?br /> 　　為了激起筆者的購(gòu)買(mǎi)熱情，工作人員還提起了北文園的實(shí)際投資者，“如果買(mǎi)房，簽合同的是北花園置業(yè)有限公司，但實(shí)際投資者是天洋集團(tuán)，京通快速旁的運(yùn)河壹號(hào)，就是天洋集團(tuán)建的?！?br /> 　　但隨后該工作人員拿出的合同卻并不是購(gòu)房合同，而是一份《北京傳媒時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目聯(lián)合投資建設(shè)合同》。合同中載明，“乙方(投資聯(lián)建人)自 愿參與本項(xiàng)目的聯(lián)合投資建設(shè)，與甲方成為本項(xiàng)目聯(lián)合投資建設(shè)者；甲方(北京北花園置業(yè)有限公司)同意本項(xiàng)目建成后，將一定面積的房屋分配給乙方使用，作為 乙方聯(lián)合投資建設(shè)的回報(bào)?！?br /> 　　合同中還載明，“……乙方不參與本項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，也不分享有甲方經(jīng)營(yíng)分紅等權(quán)利，但負(fù)責(zé)投入聯(lián)建投資款，本項(xiàng)目建成后，乙方享有分得一定面積的房屋的權(quán)利。乙方無(wú)權(quán)對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)提出任何異議……乙方承諾適用本房屋的用途為：酒店……”
　　該合同明確規(guī)定，“乙方在本合同簽署前已被告知，本項(xiàng)目土地使用權(quán)性質(zhì)為農(nóng)村集體工業(yè)用地，甲方不能為乙方辦理本房屋使用權(quán)、所有權(quán)等權(quán)屬證，但乙方對(duì)本房屋享受使用權(quán)，乙方對(duì)此表示認(rèn)可?！?br /> 　　對(duì)此，上述工作人員坦言，“我們項(xiàng)目拿的是劃撥地，沒(méi)有繳納土地出讓費(fèi)用，跟村里合作，所以才會(huì)有這么低的價(jià)格。否則不可能有這樣的價(jià)格?！?br /> 　　筆者同時(shí)注意到，合同中載明的房屋交付日期為2014年12月31日。而據(jù)該項(xiàng)目工作人員介紹，這只是現(xiàn)在所售傳媒座的交房時(shí)間，而那些承載大企業(yè)、在沙盤(pán)上變現(xiàn)為獨(dú)棟建筑的工程，還要在這之后才能開(kāi)工并完成。
　　到底是“投資”還是買(mǎi)房？
　　已經(jīng)在北文園買(mǎi)房的趙先生在采訪(fǎng)中表示，朋友告訴他，北文園毗鄰中國(guó)傳媒大學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)院，占盡地利人和。因?yàn)閲?guó)家重點(diǎn)扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，所 以，這片地將以時(shí)尚傳媒為主題，打造一個(gè)文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而他將參與投資修建一所酒店，一旦酒店建成，他可以擁有酒店的使用權(quán)，還可以委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)，未 來(lái)獲取酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
　　而且朋友告訴趙先生該項(xiàng)目的投資額不大只有30多萬(wàn)，酒店2014年交付，使用權(quán)到2058年。趙先生簡(jiǎn)單計(jì)算了一下，在北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng) 附近，同樣地段的房?jī)r(jià)，大概是每平米3萬(wàn)元左右，而投資酒店，月租金收入是3500元，一年就是4萬(wàn)2千元，10年就能連本帶息一起收回。這樣算下來(lái)，不 但能夠擁有一套30多平米的房間，還能繼續(xù)獲得36年的房租收益。這筆買(mǎi)賣(mài)怎么看都劃算，絕對(duì)是物超所值。在朋友的帶動(dòng)下，趙先生也爽快地掏了錢(qián)，以女兒 的名義簽了合同。
　　交過(guò)錢(qián)后，漸漸冷靜下來(lái)的趙先生仔細(xì)看開(kāi)了合同?？催^(guò)后，如果是投資項(xiàng)目的話(huà)，為什么只享有“一定面積的房屋”，卻“不享有經(jīng)營(yíng)分紅等權(quán)利”？如果這不是投資的話(huà)，為什么又把文件命名為：“聯(lián)合投資建設(shè)合同”呢？等問(wèn)題接二連三的浮上了趙先生的心頭。
　　“我發(fā)現(xiàn)，盡管北花園置業(yè)公司按照商品房的形式興建并開(kāi)始預(yù)售，但為了規(guī)避政策限制，房產(chǎn)將只以“酒店”的形式出現(xiàn)?！壁w先生說(shuō)，“而房屋產(chǎn)權(quán) 的登記和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒂杀被▓@置業(yè)成立專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)來(lái)操作。方法很簡(jiǎn)單，如果購(gòu)房人想要出售房產(chǎn)，可以在支付5000元管理費(fèi)后，將其簽訂的合同上交，公司 將把合同乙方更改為新的購(gòu)房人姓名，房?jī)r(jià)及其他條款一律不變。因?yàn)樗械漠a(chǎn)權(quán)登記和更改等操作都在公司內(nèi)部進(jìn)行，所以，購(gòu)房人不但不會(huì)受到限購(gòu)政策的限 制，還避免了因?yàn)榉慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的納稅問(wèn)題?！?br /> 　　“不管是以什么形式出現(xiàn)，他們不但賣(mài)的是沒(méi)有建成的房，而且這房的建設(shè)用地也使得永遠(yuǎn)不會(huì)有產(chǎn)權(quán)證。”趙先生表示。
　　趙先生說(shuō)，“作為該項(xiàng)目的執(zhí)行方，北京北花園置業(yè)有限公司似乎早已充分認(rèn)識(shí)到這種行為的嚴(yán)重后果。因此，作為甲方，他們還特地在合同中做出了這 樣的約定，‘由于……無(wú)論何種原因的政府拆遷或政府機(jī)構(gòu)的禁止行為，造成任何一方無(wú)法履行全部或部分合同……本合同自動(dòng)終止，且甲方不對(duì)乙方承擔(dān)任何責(zé) 任；乙方自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，不得向甲方主張任何形式的補(bǔ)償或賠償?！?br /> 　　國(guó)土部門(mén)：小產(chǎn)權(quán)房得不到法律保護(hù)
　　隨后，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道咨詢(xún)了國(guó)土部門(mén)相關(guān)工作人員。該工作人員明確表示，從合同來(lái)看，北文園項(xiàng)目雖然是以“聯(lián)建”方式建設(shè)的“酒店”，但實(shí)際上就是在賣(mài)房。而且從用地性質(zhì)來(lái)看，還是屬于“小產(chǎn)權(quán)”。
　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須滿(mǎn)足下列條件才能進(jìn)行商品房預(yù)售。(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓 金，取得土地使用權(quán)書(shū)；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工 進(jìn)度和竣工交付日期；(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
　　房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售 許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門(mén)，《建設(shè)工程施工許可證》由建設(shè)部門(mén)核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》分別由國(guó)土資源部門(mén) 和房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)。
　　上述國(guó)土部門(mén)工作人員同時(shí)表示，“小產(chǎn)權(quán)房最好不要購(gòu)買(mǎi)，一來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，其次如果遭遇拆除購(gòu)房者將無(wú)法獲得任何賠償。這類(lèi)房屋得不到法律保護(hù)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)?！薄巨D(zhuǎn)載中新網(wǎng)】