以房養(yǎng)老時間表日漸清晰 試點暫不涉及農(nóng)村住房

無量歡僖緣

“以房養(yǎng)老”的時間表日漸清晰。近期，幸福人壽保險股份有限公司監(jiān)事會主席孟曉蘇在多場合公開表示，相關(guān)部門已讓保險公司12月份拿出試點方案，1月份推出相應的保險產(chǎn)品。

“時間表雖然已經(jīng)擬定，但試點方案推出需要一個過程，不會那么順利?！?2月3日，國家行政學院公共政策教研室主任竹立家接受《華夏時報》記者采訪時表示，“以房養(yǎng)老”的展開依然會面臨很多障礙，導致銀行和保險公司等金融機構(gòu)的參與積極性不太高。

據(jù)本報記者了解，11月下旬，保監(jiān)會曾就此事召開了內(nèi)部會議，參與的保險公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。

老齡化倒逼提速

從廣義上來講，任何利用自有住房以取得或增加養(yǎng)老資金的做法都是“以房養(yǎng)老”，但狹義上來講即是“倒按揭”，也就是通過金融或房屋機構(gòu)買斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過測算定期給予養(yǎng)老補貼，老年人仍然可以在自己住房里終生居住。

其實，我國提出“以房養(yǎng)老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進行過試點，可惜效果不佳，并未被市場接受。不過，眼下日益嚴重的老齡化倒逼“以房養(yǎng)老”再次被提上日程。

據(jù)統(tǒng)計，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。

“十年前，‘以房養(yǎng)老’的建議就得到了當時中央高層的認可。時隔十年之后，國務院才首次提出開展‘以房養(yǎng)老’試點?！弊鳛椤耙苑筐B(yǎng)老”的首倡者，孟曉蘇坦言，十年間未進行大力推廣的阻力主要是金融機構(gòu)對房價下行的擔心，加之人均預期壽命在增長，致使銀行、保險公司等機構(gòu)選擇了集體沉默。

據(jù)記者了解，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長金融機構(gòu)承擔的風險越大。

如今，客觀因素并未有太大改變，但國家對養(yǎng)老領(lǐng)域的扶持力度日漸增強，很多地產(chǎn)、保險及銀行等多個行業(yè)的公司紛紛布局養(yǎng)老領(lǐng)域，將產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，成為很多公司拓展業(yè)務的新渠道。

“‘以房養(yǎng)老’是給老百姓提供的一個養(yǎng)老渠道，老百姓可以自愿選擇，金融機構(gòu)也可以自愿選擇。就目前參與的險企而言，大都有涉足地產(chǎn)的意愿?！?2月3日，中國人保一相關(guān)研究員接受本報記者采訪時表示，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。

據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的第一步就是對現(xiàn)有房產(chǎn)進行評估，比如，老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。但是，由于我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，最終導致同一房屋或會有不同的評估結(jié)果。

問題雖然存在，但急需增加養(yǎng)老渠道的現(xiàn)實同樣刻不容緩。今年10月，國務院出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，其中明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，試點方案將于明年一季度拿出。記者同時了解到，各地有關(guān)部門已開展調(diào)研，并陸續(xù)草擬了貫徹落實國務院文件的實施意見，相關(guān)細則大都在年底前出臺。

試點暫難惠及農(nóng)村

“以房養(yǎng)老”的大網(wǎng)雖已張開，但由于中國傳統(tǒng)的觀念以及現(xiàn)行房產(chǎn)制度的影響，真正惠及的人群不多。

“在中國傳統(tǒng)觀念影響下，老人更愿意將房產(chǎn)留給子女，而將房屋抵押最終賣給保險公司，不少市民很難接受?！?2月3日，中國老齡辦一工作人員接受《華夏時報》記者采訪時表示，就此問題，他們曾做過一項調(diào)查，絕大多數(shù)人依然選擇將房產(chǎn)留給子女。

其實，據(jù)記者了解，老人身后的房產(chǎn)并非絕對要留給金融機構(gòu)。當老人去世的時候，銀行或保險公司將有一筆錢幫老人打理后事，同時處理房產(chǎn)。但是，如果老人去世很早，房子則會按退保處理，房產(chǎn)繼承人補齊相應款項后可繼續(xù)繼承。

“除了觀念問題，‘以房養(yǎng)老’在技術(shù)和法律上都已不成問題?！鄙鲜隼淆g辦工作人員介紹，前陣子住建部已對房產(chǎn)登記制度進行革新，房產(chǎn)證上可以登記兩個人的名字，這樣一來，“以房養(yǎng)老”在房產(chǎn)登記制度上的問題則迎刃而解，老人一旦選擇“以房養(yǎng)老”，房產(chǎn)證上便可加上保險公司的名字，以便在日后進行房產(chǎn)交易。

“以房養(yǎng)老”在技術(shù)和法律上雖已不成問題，但我國現(xiàn)行的房產(chǎn)制度使得最有養(yǎng)老需求的農(nóng)村老人暫難參與其中。

“我國房產(chǎn)的性質(zhì)多種多樣，有商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地等等，不同性質(zhì)的房產(chǎn)面臨的問題都不一樣，政府應對市場情況進行細化調(diào)研之后再出臺具體細則?！敝窳⒓冶硎?，小產(chǎn)權(quán)房首先是要清理的，農(nóng)村宅基地房屋是無法確權(quán)的，以上兩種房產(chǎn)性質(zhì)都不會納入“以房養(yǎng)老”的方案之中。同時，二三線城市的房屋評估值相對較低，房屋價值幾乎不夠養(yǎng)老，金融機構(gòu)參與的積極性也不會太大。

據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的此次試點主要涉及一線城市的城鎮(zhèn)住房，農(nóng)村住房暫時不在試點之內(nèi)。同時，首要涉及人群多為失獨和無子女家庭。

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