商品房預(yù)售制度將被取消?“現(xiàn)房”時代來臨……

傲嬌的小青蛇

一石激起千層浪！

這段時間全國樓市普遍進(jìn)入“秋涼”階段，原本還算平靜，但監(jiān)管部門日前向多地下發(fā)函件要求，研究商品房預(yù)售許可保留與否，瞬間讓地產(chǎn)圈“炸了鍋”。

到底是啥意思？簡單講就是商品房預(yù)售制度就是現(xiàn)在的“買期房”，而要廢除，就是可能要變成“買現(xiàn)房”。具體啥情況，往下看。

廣東要當(dāng)吃螃蟹第一人？

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會當(dāng)天向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以理清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

看到這個第一反應(yīng)是，那些沒錢的小房企要銷聲匿跡？那些負(fù)債率極高的大品牌將何去何從？重要的是商品房預(yù)售制真的要廢除了么？

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會也就此向當(dāng)?shù)孛襟w回應(yīng)：這只是征求意見，大家可以提建議或保留，摸底各房企的想法而已，“八字還沒一撇”。

商品房預(yù)售制度那些事兒

要說這商品房預(yù)售制度，也就是“買期房”，即是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房價款。

商品房預(yù)售制度的淵源，還是從香港傳過來的，1953年，香港住房嚴(yán)重不足，需求龐大。時年30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，一改當(dāng)時的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。隨后其它地產(chǎn)商紛紛效尤，成為香港房地產(chǎn)市場的一大經(jīng)營特色。

1994年，我國開始現(xiàn)在執(zhí)行的商品房預(yù)售制度，設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解這個行業(yè)與生俱來的資金困局，從而促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

實踐證明，商品房預(yù)售制度的確推動了中國房地產(chǎn)行業(yè)的大步前進(jìn)。但是，也給市場帶來了大量的矛盾和糾紛，比如開發(fā)商跑路、住房產(chǎn)品交付時出現(xiàn)問題等等，預(yù)售不能實現(xiàn)真正意義上的一手交錢一手交貨，最終吃虧的還是購房者。

不說別的，就說西安這兩年大部分的維權(quán)原因，無論是房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、樓間距不夠、樓棟加蓋還是綠化殘次、學(xué)校沒交教育配套費，哪一個拎出來都跟預(yù)售制度有著千絲萬縷的聯(lián)系。

而就取消商品房預(yù)售制度，早于2005年，中國人民銀行8月15日發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》曾指出“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”

此后，也時不時有取消商品房預(yù)售的呼聲傳出，但至今都沒有真正取消。

取不取消，究竟有何影響？

本次重提“取消商品房預(yù)售制度”，還是引起了全國的一片議論，有人說取了好，取消了會避免期房的各種質(zhì)量問題，但也有人說一刀切的取締，會導(dǎo)致房價上漲甚至出現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)壟斷。

針對這個問題，記者采訪了清城文商旅研究院院長夏強(qiáng)，夏院長表示，“取消商品房預(yù)售制度”對樓市規(guī)范、健康化發(fā)展肯定是有益的，從目前的房地產(chǎn)市場積累來看，可以試一下，尤其是對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市比如廣州、深圳。因為這是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然趨勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家很多也經(jīng)歷過這種陣痛，但如果一刀切來“取消商品房預(yù)售制度”的話，對于三四線城市的開發(fā)商，或者說小開發(fā)商很可能是滅頂之災(zāi)，而且如果短期內(nèi)土地供應(yīng)不足，還會抬高房價。

根據(jù)綜合分析，對于“取消商品房預(yù)售制度”，確如夏院長所言，利弊共存。

從房地產(chǎn)健康發(fā)展、購房者利益的角度來看：利大于弊

取消商品房預(yù)售制度，是供給側(cè)改革在房地產(chǎn)市場的體現(xiàn)，短期內(nèi)或有陣痛，但長久必將受益。對于購房者也是好處多多，畢竟“所見即所得”，不會把大半生的積蓄因為爛尾而打了水漂，不會因為工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)拉橫幅維權(quán)，尤其是市場下行的時候，房地產(chǎn)資金鏈不算好的情況下，購買現(xiàn)房的風(fēng)險要小的多。

從小房企生存、短期內(nèi)房價穩(wěn)定的角度來看：弊大于利

取消商品房預(yù)售制度，對于開發(fā)商來說是一大利空，大開發(fā)商或許還能撐住，小開發(fā)商很可能在經(jīng)歷“融資寒冬”后就死翹翹。這也就意味著地產(chǎn)行業(yè)分化，出現(xiàn)寡頭壟斷，房源供應(yīng)受限，很可能因其房價上漲。

此外，由于預(yù)售制度取消，開發(fā)商的資金要求更高，且長時間的開發(fā)會讓銀行利息成本加大，這作為開發(fā)成本的一部分必將平攤到房價上，也會促使房價上漲。

從依靠土地財政的地方政府角度來看：沉重打擊

取消商品房預(yù)售制度或許會出現(xiàn)土地財政吃緊現(xiàn)象，開發(fā)商在原本庫存高的三、四線城市拿地積極性會受挫，從土地開始抑制商品房供給，減少供應(yīng)。這或許對中國一部分想依靠土地財政來拉高GDP的城市而言，是個沉重的打擊吧。

廢除商品房預(yù)售制度是大趨勢

雖然問題很多、阻力很大，但此次廢除商品房預(yù)售制度再次被提起，可見也是一個市場信號，或許這一次不會全國大部分城市統(tǒng)一推行，但應(yīng)該會成為一個未來發(fā)展的趨勢。

因為能夠成功廢除商品房預(yù)售制度需要一定的土壤，其一是融資渠道比較暢通，房企已無資金壓力；其二是供需平衡、房價平穩(wěn)。從目前行情來看，能達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)的城市不多。

此外，商品房預(yù)售制度并非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預(yù)售商品房，但都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施，這些發(fā)達(dá)國家的制度或許也會成為我們參考的模式或演變的趨勢。

美國：第三方保管房屋預(yù)售款。購買預(yù)售房時，開發(fā)商先與顧客達(dá)成預(yù)訂意向，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千美元至一萬美元，由第三方保管。

日本：建立預(yù)售房市場風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機(jī)構(gòu)申請買主定金的擔(dān)保或保險，金融機(jī)構(gòu)須將擔(dān)?；虮ｋU的保證書提交給買主。

德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預(yù)售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險及糾紛。

瑞典：通過專門機(jī)構(gòu)管理商品房預(yù)售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會，并統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司在經(jīng)過該協(xié)會高標(biāo)準(zhǔn)的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協(xié)會全權(quán)委托下開展商品房預(yù)售。

新加坡：購房者按施工進(jìn)度分期支付房款。新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進(jìn)度分期支付房款的比例作出了詳細(xì)規(guī)定。

香港：當(dāng)?shù)胤蓪︻A(yù)售款的使用有著嚴(yán)格的監(jiān)管：預(yù)售款需打入開發(fā)商與銀行共管的賬戶。預(yù)售款一般由工料測量師和律師行兩個獨立機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。這種謹(jǐn)慎的監(jiān)管使開發(fā)商逃資困難，保證了?？顚Ｓ?，確保了樓宇的按時完成。

歸根結(jié)底，目前對于西安急需解決的是商品房質(zhì)量監(jiān)督和業(yè)主權(quán)益保障的問題，畢竟大家最主要維權(quán)的還是房子質(zhì)量，如若廢除商品房預(yù)售制度能夠保證居住環(huán)境提升，房屋質(zhì)量牢靠，對購房者而言也是個好事呢。