亮瞎眼！億龍金河灣小區(qū)籌備組業(yè)主代表也要選舉產(chǎn)生？

小魚

業(yè)主大會(huì)籌備組的業(yè)主代表也要選舉產(chǎn)生？近日，西咸新區(qū)灃東新城億龍金河灣小區(qū)的業(yè)主對街道辦出示的幾個(gè)文件和書面材料一頭霧水、滿腹怨言。

困惑1：一份通知中，發(fā)現(xiàn)五處不妥

顏先生是一名律師，女兒是億龍金河灣的業(yè)主，他也住在該小區(qū)。他說，他們小區(qū)行政區(qū)劃雖屬咸陽市秦都區(qū)，但屬西安市代管，所以也適用《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》。小區(qū)共有28棟樓，2600多戶，幾年前就在醞釀成立業(yè)主大會(huì)，但因種種原因不了了之。今年4月1日，業(yè)主們再次提交了聯(lián)名告知，但卻提交給了扶蘇路社區(qū)，后來發(fā)現(xiàn)應(yīng)交給街道辦，于是4月6日又交給了灃東街道辦。

5月6日，灃東街道辦在小區(qū)貼了一份通知，準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)籌備組，并告知了具體方法。

其中要點(diǎn)包括：業(yè)主大會(huì)籌備組共11人，其中業(yè)主代表8人；每棟樓各選出一名候選人，該候選人需有本棟樓50%以上業(yè)主推薦；業(yè)主身份確認(rèn)，以房屋產(chǎn)權(quán)證登記人為準(zhǔn)；29棟樓（其實(shí)只有28棟樓）各產(chǎn)生一名候選人，然后召開臨時(shí)會(huì)議推選出8人；籌備組人員產(chǎn)生后，簡歷和基本情況公示3天；推薦表于5月15日17時(shí)前交社區(qū)辦公室。

“看到這份通知后，我覺得按照相關(guān)法律法規(guī)有五點(diǎn)不妥：西安市物業(yè)管理?xiàng)l例對業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表人數(shù)的規(guī)定是4至6名，而不是8名；有本棟樓50%以上業(yè)主推薦的要求沒有法律依據(jù)，這是故意提高門檻；業(yè)主身份確認(rèn)如果僅以產(chǎn)權(quán)證上的姓名為準(zhǔn)，只有購房合同沒拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主就沒法參與；籌備組成員產(chǎn)生后的公示時(shí)間按條例規(guī)定是‘不少于一周’而不是3天；5月6日發(fā)通知，門檻抬得這么高，5月15日就要求交推薦表根本不可能?！?/font>

困惑2：規(guī)范性材料難道是物業(yè)公司起草的？

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顏先生說：“為此我和業(yè)主們?nèi)枛|街道辦溝通多次。街道辦管物業(yè)的一名胡姓工作人員給了兩份書面材料：一份是《業(yè)主代表選舉程序》；另一份是沒有標(biāo)題的材料，按流程從頭到尾對成立業(yè)委會(huì)的過程做了規(guī)定。”

“看了以后，我感到更加吃驚。首先，業(yè)主大會(huì)籌備組只是臨時(shí)組織，是為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)做具體準(zhǔn)備工作的。法律法規(guī)對籌備組業(yè)主代表的產(chǎn)生用的只是‘推選’‘推薦’這樣的詞，并未過多要求。但從這個(gè)《業(yè)主代表選舉程序》的標(biāo)題就看得出來，這是用選舉來代替推選或推薦，直接按照選舉業(yè)委會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來要求籌備組業(yè)主代表，難度豈能不大大增加？這個(gè)材料不僅強(qiáng)調(diào)了通知上的錯(cuò)誤規(guī)定，同樣也出現(xiàn)了很多與法律法規(guī)相悖的錯(cuò)誤。”

更讓人吃驚的是，這個(gè)材料的結(jié)尾部分竟然出現(xiàn)了這樣的表述：“所有公示材料以及公示的照片由籌備組保留，后期與物業(yè)公司談判時(shí)，出示交物業(yè)公司，同時(shí)交政府部門備案。本次業(yè)主代表選舉，我公司全程不參與。希望廣大業(yè)主積極參與，在5月中旬選出符合程序要求的業(yè)主代表，以盡快就小區(qū)管理與物業(yè)公司召開商談。”

顏先生說：“作為準(zhǔn)備執(zhí)行的規(guī)范性材料，制作得這樣粗糙還在其次，看到這樣的行文內(nèi)容不能不讓人浮想聯(lián)翩：難道這是某個(gè)物業(yè)公司幫助起草的？這還如何能代表廣大業(yè)主的利益？”

困惑3： 業(yè)委會(huì)備案竟要提交18項(xiàng)材料

至于那份沒有標(biāo)題意在對流程進(jìn)行規(guī)范的書面材料，顏先生同樣從中圈出了很多和《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱條例）明顯不相符的錯(cuò)誤之處：

比如其關(guān)于成立業(yè)委會(huì)（應(yīng)是指業(yè)主大會(huì)）其中一個(gè)條件的表述是：“首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過30%的”。而條例的相關(guān)規(guī)定是：“首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的”。20%以上被改成了超過30%。

比如其辦理流程第一條中的表述稱：“由建設(shè)單位或者一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域五個(gè)以上業(yè)主聯(lián)名向所在街道辦提出書面申請成立業(yè)主大會(huì)籌備組”。而條例規(guī)定的是：“建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知”。不知道這“五個(gè)以上業(yè)主聯(lián)名提出申請”一說從何而來？

再比如其關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組成立后應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)的表述是：“經(jīng)街道辦書面同意通知后，籌備組應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)”。而條例規(guī)定的原文是：“業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”。

更令人驚訝的是，這份材料規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)要求提供的材料竟達(dá)18項(xiàng)之多！也就是說，即便成立了業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)，想要備案也絕非易事。而條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案應(yīng)持的資料只有三項(xiàng)：“（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（三）業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。”

顏先生說，業(yè)主就此到街道辦反映過多次，但相關(guān)人員稱這些文件和材料是灃東新城管委會(huì)制定的，只能這樣執(zhí)行。業(yè)主為此還曾到灃東新城管委會(huì)、西咸新區(qū)管委會(huì)去反映。顏先生表示：“業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，街道辦在這方面的職責(zé)只是監(jiān)督指導(dǎo)、從旁協(xié)助。但一些街道辦工作人員不僅不能依法依規(guī)辦事，甚至連‘法無授權(quán)不可為’的原則都不懂，胡亂制定規(guī)則。這樣的‘瞎指導(dǎo)’不僅不具有可行性，還容易激發(fā)業(yè)主們的不滿，業(yè)主們已到灃東新城管委會(huì)信訪了三次。”

5月30日下午，灃東街道辦管物業(yè)的胡姓工作人員對華商報(bào)記者表示，“通知是街辦按照有關(guān)文件出的，選業(yè)主代表規(guī)定50%以上比例很合適”，這也是按照灃東新城管委會(huì)給的指導(dǎo)意見制定的。

而灃東新城管委會(huì)房管局物業(yè)科負(fù)責(zé)人洪某表示，之所以規(guī)定50%以上是為了擴(kuò)大業(yè)主代表的代表性。對于選舉和推選的區(qū)別，他卻避而不談。他說：“給街道辦出的文件并未蓋公章，那只是我個(gè)人整理出來的東西，讓街道辦參考。如果有問題，也只能說明個(gè)人水平不高。接到業(yè)主反映后，已按照法律法規(guī)重新給街道辦出了新的材料。”

在推選業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表的環(huán)節(jié)，街道辦等基層部門故意提高門檻增加難度，在西安已不是第一次發(fā)生。2017年，領(lǐng)秀長安等小區(qū)業(yè)主也曾因韋曲街道辦制定的以選舉代替推選的所謂推選辦法，導(dǎo)致聯(lián)名告知遞交了7個(gè)月籌備組都沒能成立。

在成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)的過程中，因?yàn)榻值擂k的“任性指導(dǎo)”導(dǎo)致工作難推進(jìn)的情況，應(yīng)該引起省市有關(guān)部門的高度重視。