咸陽不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理辦法來了！

小魚

咸陽多個小區(qū)因房產(chǎn)證辦證問題

業(yè)主們苦惱不堪

很多是因為歷史遺留問題

有些樓盤沒有竣工驗收

有些項目建設(shè)單位已注銷、破產(chǎn)

或房子被法院查封

以下這個處理意見

   或許能解決這些問題！

《咸陽市處理國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》

咸陽市人民政府辦公室文件

咸政辦發(fā)[2019]63號

咸陽市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)《咸陽市處理國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》的通知
各縣市區(qū)人民政府，市人民政府各工作部門、派出機(jī)構(gòu)、直屬事業(yè)機(jī)構(gòu)：

《咸陽市處理國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》已經(jīng)2019年10月18日第四十三次市政府常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

《咸陽市處理國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》

為妥善處理咸陽市區(qū)國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，明確不動產(chǎn)物權(quán)歸屬，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益，化解社會矛盾，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出如下處理意見。

01處理原則

(一)尊重歷史，實事求是。充分考慮城市建設(shè)發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀以及有關(guān)法規(guī)政策逐步完善的過程，積極尋求妥善的處理方法，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。
(二)依法依規(guī)，便民利民。堅持依法依規(guī)、以人為本，從維護(hù)群眾合法權(quán)益角度出發(fā)，提高效率，依法規(guī)范，便于操作，做到便民利民。
(三)分類處理，確保實效。區(qū)分開發(fā)建設(shè)單位與購房人的責(zé)任，區(qū)分不同時期、不同類型歷史遺留問題，按照形成時間分階段確定處理措施，有效推動問題解決。

02適用范圍

咸陽市主城區(qū)范圍內(nèi)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，在原國有土地上已開發(fā)建成且銷售或投入使用的項目(房屋)，因規(guī)劃、用地、建設(shè)、消防、竣工驗收、征地拆遷等手續(xù)不全，欠繳國有土地使用權(quán)出讓收入及相關(guān)稅費、規(guī)費，開發(fā)建設(shè)單位注銷、企業(yè)法人失聯(lián)等各種原因，造成不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)無法辦理登記事項的，列入歷史遺留問題處理范圍，適用本意見。

03處理意見

(一)完善辦理首次登記的相關(guān)手續(xù)
1、市自然資源局負(fù)責(zé)完善規(guī)劃等手續(xù)。
根據(jù)項目建成現(xiàn)狀，經(jīng)市自然資源局認(rèn)定可以整改保留的，10日內(nèi)出具《成陽市處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題首次登記審查意見書》；按照現(xiàn)狀對項目性質(zhì)、建筑規(guī)模、容積率等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，并將調(diào)整后的規(guī)劃指標(biāo)函告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
市自然資源局依據(jù)調(diào)整后的規(guī)劃指標(biāo)，核定項目需要補(bǔ)繳的國有土地使用權(quán)出讓收入，并進(jìn)行追繳。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依據(jù)調(diào)整后的規(guī)劃指標(biāo)，核定項目需要補(bǔ)繳的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用，并進(jìn)行追繳。將出具的《首次登記審查意見書》移交市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，作為首次登記的申請資料。
2、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)完善消防審批手續(xù)。
對于1998年9月1日前建設(shè)的項目，按當(dāng)時實行的《中華人民共和國消防條例》，不進(jìn)行消防審查。對未申報消防審批的項目，建設(shè)單位應(yīng)先行申報，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局按照項目建設(shè)時實行的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批，指導(dǎo)建設(shè)單位組織整改，保障消防安全。對于未經(jīng)規(guī)劃許可或存在加建等違法行為導(dǎo)致無法受理消防審批的項目，在完善規(guī)劃手續(xù)后，再進(jìn)行消防審批。
對于已出具消防設(shè)計審核、驗收合格意見的項目，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局10日內(nèi)出具《首次登記審查意見書》。將出具的審查意見書移交市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。作為首次登記的申請資料。
3、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)完善竣工驗收備案手續(xù)，根據(jù)項目現(xiàn)狀，組織相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合查驗，對同意竣工驗收或經(jīng)整改能夠驗收的項目，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局10日內(nèi)出具《首次登記審查意見書》。
對于無法進(jìn)行聯(lián)合查驗的，可由申請人委托有資質(zhì)的房屋安全檢測鑒定機(jī)構(gòu)對房屋基礎(chǔ)、主體等建筑物工程質(zhì)量進(jìn)行檢測，出具房屋安全檢測鑒定合格報告書，作為房屋質(zhì)量安全合格的證明文件。由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對以上資料進(jìn)行核查，并于10日內(nèi)出具《首次登記審查意見書》。將出具的審查意見書移交市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，作為首次登記的申請資料。

(二)規(guī)范首次登記后的轉(zhuǎn)移抵押登記辦理程序
1、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)核查房屋維修資金繳存情況，已經(jīng)全部繳納或經(jīng)催繳能夠繳紡的，由市住建局10日內(nèi)出具《成陽市處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題轉(zhuǎn)移登記審查意見書》,以下簡稱《轉(zhuǎn)移登記審查意見書》。
2、市稅務(wù)局負(fù)責(zé)核查契稅繳納情況，并按規(guī)定出具相關(guān)稅務(wù)文書。
3、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)10日內(nèi)向市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供依法辦理的房屋交易信息。
4、登記機(jī)構(gòu)將《轉(zhuǎn)移登記審查意見書》作為辦理轉(zhuǎn)移登記的申請資料，依據(jù)相關(guān)程序和要求予以辦理。

(三)已辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記但未辦理土地權(quán)屬登記
1、已取得房屋所有權(quán)證，權(quán)利人無法提供且登記機(jī)關(guān)經(jīng)查詢無土地權(quán)屬來源文件的，由原建設(shè)單位向市自然資源局申請確權(quán)，依據(jù)確權(quán)結(jié)果，予以辦理登記。
2、已取得房屋所有權(quán)證，有土地權(quán)屬來源文件但未辦理土地使用權(quán)證，由原建設(shè)單位申請辦理土地使用權(quán)證，按現(xiàn)房屋權(quán)利人予以辦理登記。
以上兩條在辦理土地使用權(quán)證時，需要繳納的相關(guān)稅費均按當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

(四)劃撥土地上商品房屋的登記
1、在劃撥土地上建設(shè)的商品房，已辦理了商品房屋所有權(quán)證，房屋交易時賣方按不動產(chǎn)計稅價的1%繳納國有土地使用權(quán)出讓收入，按國有出讓建設(shè)用地辦理轉(zhuǎn)移登記，土地使用年限和起始日期統(tǒng)一按該小區(qū)第一戶補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓收入的日期為準(zhǔn)，使用年限取最高年限。為了提高辦事效率，不再單獨辦理審批手續(xù)和簽訂土地出讓合同。
2、土地使用權(quán)證仍在原企事業(yè)單位或聯(lián)建單位名下，但房屋已按商品房辦理了房屋所有權(quán)證的，由原企事業(yè)單位或聯(lián)建單位申請，補(bǔ)辦用地手續(xù)后，予以辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。
3、原企事業(yè)單位或聯(lián)建單位已注銷(破產(chǎn)，解散后原權(quán)利主體消失)，由現(xiàn)業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委托的單位前來辦理登記的，房屋交易時賣方按不動產(chǎn)計稅價的1%繳納國有土地使用權(quán)出讓收入，按國有出讓建設(shè)用地辦理轉(zhuǎn)移登記，土地使用年限和起始日期統(tǒng)一按該小區(qū)第一戶補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓收入的日期為準(zhǔn)，使用年限取最高年限。
4、對于首次登記時有部分商業(yè)建筑，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中沒有分別標(biāo)明住宅和商業(yè)面積，在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件總平面圖中經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)有住宅及商業(yè)面積可以據(jù)此確認(rèn)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件總平面圖都沒有載明商業(yè)面積，由自然資源部門予以重新確認(rèn)，作為不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

(五)企事業(yè)單位職工住房不動產(chǎn)登記
1、在劃撥用地上的已購房改房，已取得房屋所有權(quán)證，根據(jù)《咸陽市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市交易管理暫行辦法》(成陽市人民政府第13號令)執(zhí)行。
2、在原劃撥的非居住用地上建設(shè)的集資房，可將這部分住宅用地從原有宗地中分割出來，土地用途記載為住宅用地，使用權(quán)類型記載為劃撥，房屋交易時房屋持有人按不動產(chǎn)計稅價的1%繳納國有土地使用權(quán)出讓收入后，可按國有出讓住宅用地辦理商品房登記，土地使用年限和起始日期統(tǒng)一按該小區(qū)第一戶補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓收入的日期為準(zhǔn)，使用年限取最高年限，并不再單獨辦理土地出讓審批手續(xù)。
3、在原單位出讓的非居住用地上建設(shè)的集資房，可按房屋交易計稅價的0.5%繳納國有土地使用權(quán)出讓收入，按照原單位提交的集資建房人名單給予辦理商品房登記，國有土地使用權(quán)出讓收入由集資人承擔(dān)。

(六)不動產(chǎn)登記的其他遺留問題
1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，權(quán)利人依法取得了所購房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書后開發(fā)商將該房屋所在的土地使用權(quán)進(jìn)行了抵押、且現(xiàn)仍處于抵押狀態(tài)的，房屋權(quán)利人在申請辦理轉(zhuǎn)移登記時，經(jīng)抵押權(quán)人同意并出具知悉函后，不動產(chǎn)登記部門可予以辦理。
2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，權(quán)利人依法取得了所購房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書后法院將該房屋所在的土地使用權(quán)查封、且現(xiàn)仍處于查封狀態(tài)的，房屋權(quán)利人在申請辦理轉(zhuǎn)移登記時，經(jīng)引起查封事由的權(quán)利人同意，不動產(chǎn)登記部門可予以辦理。
3、對陽臺造成的面積誤差。按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB\T50353-2013)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)有關(guān)規(guī)定，按照以下方式處理:實測報告陽臺按全面積計算的，應(yīng)從實測面積中減去陽臺一半的面積后與建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行面積核對后，按相關(guān)規(guī)定登記；若陽臺按半面積計算的，據(jù)實審核登記。
4、對主城區(qū)內(nèi)原由秦都、渭城兩區(qū)住建部門發(fā)放的土地及房屋所有權(quán)證書，由原核發(fā)單位向市自然資源局移交相關(guān)登記資料，并參照本意見相關(guān)規(guī)定后，換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

04建設(shè)工程超規(guī)劃容積率的不動產(chǎn)首次登記

(一)2019年1月25日以前核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
對符合規(guī)劃審批要求，但房屋實測時與規(guī)劃審批不一致的處理意見:
1、在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中整體批建的項目，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核算面積，以總平面批準(zhǔn)的總建筑面積為依據(jù)，核準(zhǔn)容積率。驗收時對建筑面積超過3%的部分按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰后再補(bǔ)繳國有土地使用權(quán)出讓收入和城市配套費、并補(bǔ)辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后可辦理相關(guān)登記。
2、對《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》明確載明以單體批建的規(guī)劃審批建筑面積，則以單體建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行核準(zhǔn)，相關(guān)的配套商業(yè)、公建、層數(shù)、面積按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或規(guī)劃紅線總平面圖審查認(rèn)定。部分項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和規(guī)劃紅線圖均未載明住宅和商業(yè)，而在現(xiàn)狀中存在住宅及商業(yè)，應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，完善資料，并由市自然資源局重新予以確認(rèn)，作為辦理首次登記的依據(jù)。
3、對建筑面積超過3%的建筑物，在出售時，超出面積的物權(quán)歸買受人所有，費用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，并無償?shù)怯浽谫I受人名下。

(二)2019年1月25日以后核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》情況
核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》應(yīng)嚴(yán)格標(biāo)明每棟單體建筑的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、建筑面積、層數(shù)等、規(guī)劃紅線圖應(yīng)標(biāo)注清楚住宅、商業(yè)、辦公、公建等各個功能區(qū)及面積。首次登記時，以單體面積核算，建筑面積不得超過3%。

(三)遺留問題處理完畢后
嚴(yán)格按照單體建筑審批的面積進(jìn)行核準(zhǔn)登記，不再補(bǔ)辦任何審批手續(xù)。同時，城市管理執(zhí)法部門要強(qiáng)化規(guī)劃管控和監(jiān)督，加大違章處罰力度，確?！耙?guī)劃”執(zhí)行的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

另外，對未列入本意見的歷史遺留問題，由咸陽市不動產(chǎn)登記遺留問題工作聯(lián)席會議按照“一事一議”的方式研究解決。